Ao contratar crédito rural, o produtor costuma concentrar sua análise no valor disponibilizado, na taxa de juros, no prazo para pagamento e nas condições de amortização. Esses elementos são importantes, mas existe outro aspecto da operação que pode produzir consequências patrimoniais relevantes: a modalidade de garantia exigida pela instituição financeira.
A utilização do imóvel rural como garantia pode ocorrer, entre outras modalidades, por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. Embora ambas tenham a finalidade de assegurar o cumprimento da obrigação, a estrutura jurídica e os efeitos do inadimplemento são diferentes.
Na hipoteca, o imóvel permanece de propriedade do produtor, sendo constituído sobre ele um direito real de garantia em favor do credor. Já na alienação fiduciária de imóvel, o devedor transfere ao credor a propriedade fiduciária do bem, que permanece vinculada à obrigação até o pagamento da dívida.
Essa diferença ganha especial relevância quando ocorre o inadimplemento.
Na alienação fiduciária, observados os requisitos legais e contratuais, o credor pode promover os procedimentos destinados à consolidação da propriedade em seu nome e, posteriormente, à realização do imóvel. A legislação também estabelece mecanismos de execução extrajudicial da garantia, o que confere maior celeridade ao procedimento de satisfação do crédito.
Para o produtor rural, a consequência prática é significativa. A terra oferecida como garantia pode deixar de estar sujeita apenas a um gravame sobre a propriedade e passar a integrar uma estrutura de propriedade fiduciária, com consequências específicas caso a obrigação não seja cumprida.
Por isso, uma operação de crédito aparentemente semelhante pode apresentar níveis diferentes de exposição patrimonial conforme a garantia constituída.
A análise deve considerar, entre outros aspectos, qual imóvel será vinculado à operação, o valor da obrigação garantida, a extensão da garantia, as obrigações abrangidas pelo contrato, as hipóteses de vencimento antecipado e o procedimento previsto para a realização da garantia.
Também merece atenção a redação contratual. Em operações de crédito rural, a garantia não deve ser examinada isoladamente, mas em conjunto com as demais cláusulas do instrumento, especialmente aquelas relacionadas ao inadimplemento, às obrigações do devedor e às hipóteses de execução.
Assim, diante de uma proposta de crédito em que o banco exija a substituição de uma hipoteca por alienação fiduciária, ou apresente a alienação fiduciária como condição para a concessão ou renovação do crédito, o produtor deve compreender que não se trata apenas de uma alteração formal na documentação.
A modalidade de garantia pode modificar de maneira relevante a posição jurídica do credor e a exposição do patrimônio rural em caso de inadimplemento.
Por isso, ao analisar uma operação de crédito rural, a pergunta não deve ser apenas quanto custa o dinheiro. Também é necessário compreender o que está sendo oferecido em garantia e quais consequências jurídicas poderão recair sobre o imóvel caso a dívida não seja cumprida.
O EAA | Enebelo Advogados Associados (OAB/PR nº 8.240) é uma sociedade de advogados full service com atuação especializada no agronegócio, assessorando produtores rurais, empresas e demais agentes do setor em demandas relacionadas ao crédito rural, garantias reais, renegociação de operações financeiras, recuperação de passivos, proteção patrimonial e demais questões envolvendo o Direito Agrário e Ambiental.
Por: Alessandra Gomes
OAB | PR 96.546
