A nova tributação dos imóveis cria regime próprio de IBS e CBS, redutores de base, regras para locação e mecanismos de transição que exigem revisão de estruturas antes de 2027.
Por Gabriel Enebelo | Enebelo Advogados Associados
O mercado imobiliário costuma ser analisado a partir de três variáveis principais:
valor do ativo;
renda;
e valorização.
A Reforma Tributária acrescenta uma quarta variável que passará a ter peso crescente: a estrutura tributária da operação.
A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico de IBS e CBS para operações envolvendo imóveis. Posteriormente, a Lei Complementar nº 227/2026 realizou ajustes importantes nesse sistema.
Venda.
Incorporação.
Loteamento.
Locação.
Arrendamento.
Construção civil.
Intermediação.
Cada operação precisa ser analisada dentro das regras próprias previstas para o setor.
Isso significa que a simples pergunta “qual será a alíquota?” não é suficiente para compreender o impacto.
NEM TODA PESSOA FÍSICA SERÁ AUTOMATICAMENTE CONTRIBUINTE
Um dos primeiros pontos que precisa ser esclarecido é que a Reforma não transforma qualquer proprietário de imóvel em contribuinte regular de IBS e CBS.
A legislação estabelece critérios próprios para pessoas físicas.
Na locação, por exemplo, o texto legal utiliza como referência uma receita anual de R$ 240 mil — valor sujeito a atualização mensal pelo IPCA — em conjunto com a exploração de mais de três imóveis distintos, entre outros critérios previstos para diferentes operações imobiliárias. A legislação também estabelece hipóteses relacionadas à quantidade de imóveis vendidos e à venda de imóveis construídos pelo próprio alienante.
Por isso, generalizações do tipo “todo aluguel passará a pagar IBS e CBS” são tecnicamente inadequadas.
É preciso analisar quem realiza a operação e em que condições.
O SETOR IMOBILIÁRIO TERÁ REDUÇÃO DE ALÍQUOTAS
A LC nº 214 determinou redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS para as operações abrangidas pelo capítulo específico dos bens imóveis.
Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é de 70%.
É importante compreender corretamente o significado.
A lei não estabelece uma “alíquota imobiliária de 50%”.
Ela reduz em 50% a alíquota que seria aplicável ao regime específico.
Na locação, a redução é de 70%.
Essa diferença evita uma das interpretações mais comuns e equivocadas sobre o novo sistema.
REDUTOR SOCIAL INTERFERE NA BASE DE CÁLCULO
O regime também criou mecanismos que reduzem a base tributável em determinadas operações residenciais.
Na alienação de imóvel residencial novo, o redutor social previsto na lei parte do valor de R$ 100 mil por imóvel.
Para lote residencial, o valor previsto é de R$ 30 mil.
A legislação determina atualização dos valores conforme os critérios nela estabelecidos.
Também existe redutor próprio para determinadas locações residenciais.
A presença desses mecanismos mostra por que simplesmente multiplicar o preço do imóvel por uma futura alíquota não produz uma simulação confiável.
O REDUTOR DE AJUSTE É UMA DAS PEÇAS MAIS IMPORTANTES
Para operações imobiliárias, o chamado redutor de ajuste possui função central na transição.
Ele foi criado para evitar que a nova tributação incida economicamente sobre parcelas do valor imobiliário formadas antes da implementação plena do novo sistema.
E aqui aparece uma data importante.
Para imóveis pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação estabelece critérios específicos para determinar o valor inicial do redutor.
A redação atualmente vigente prevê, conforme o caso, o valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, o valor de referência estabelecido na sistemática legal. Para imóveis ainda em construção na mesma data, determinados custos anteriores a 1º de janeiro de 2027 também podem integrar o cálculo, desde que comprovados por documentação fiscal idônea.
Esse ponto produz uma consequência prática:
documentação de 2026 pode interferir na economia tributária futura de um imóvel.
Não é apenas uma questão contábil.
É patrimonial.
IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO EXIGEM ORGANIZAÇÃO DOCUMENTAL AGORA
Para incorporadoras e empresas com empreendimentos em andamento, a atenção deve ser ainda maior.
Custos de produção.
Aquisição de terreno.
Materiais.
Serviços.
Despesas diretamente relacionadas à produção ou comercialização.
A qualidade da documentação poderá ter impacto na formação da base de transição.
Por isso, dezembro de 2026 não deveria ser o momento de começar a procurar documentos.
O trabalho precisa começar antes.
NA INCORPORAÇÃO, TRIBUTAÇÃO E RECEBIMENTO PASSAM A CONVERSAR
A LC nº 214 prevê que, na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, IBS e CBS incidentes sobre a alienação das unidades serão devidos em cada pagamento.
A legislação também permite, no período de apuração, a compensação de créditos apropriados de IBS e CBS sobre bens e serviços adquiridos.
Essa sistemática conecta diretamente:
cronograma de vendas;
parcelas recebidas;
custo de construção;
créditos;
margem;
e caixa.
O planejamento tributário passa a integrar a própria viabilidade econômica do empreendimento.
FORMAÇÃO DE PREÇO TERÁ DE SER REVISTA
No mercado imobiliário, preço frequentemente é definido anos antes da conclusão do empreendimento.
Isso torna a transição especialmente sensível.
Contratos firmados sob uma lógica tributária podem produzir seus efeitos financeiros dentro de outra.
Por isso, incorporadoras precisam revisar:
memórias de preço;
cláusulas tributárias;
previsões de reajuste;
cronogramas de recebimento;
margens projetadas;
e capacidade de utilização de créditos.
O risco está em perceber a diferença apenas quando o empreendimento já foi vendido.
HOLDINGS IMOBILIÁRIAS PRECISAM SER REVISITADAS
Outro ponto importante diz respeito às estruturas patrimoniais.
Durante anos, holdings imobiliárias foram criadas para finalidades legítimas como:
organização de patrimônio;
sucessão;
locação;
centralização de imóveis;
governança familiar;
e planejamento tributário.
A Reforma não torna essas estruturas automaticamente ruins.
Mas também não garante que continuem produzindo o mesmo resultado tributário.
Uma holding que concentra imóveis destinados exclusivamente à locação possui uma realidade.
Uma empresa que compra e vende ativos de forma recorrente possui outra.
Uma incorporadora possui outra.
Uma família que mantém imóveis para uso próprio possui outra.
O CNPJ é apenas parte da análise.
A atividade econômica é que determina a conta.
PESSOA FÍSICA X PESSOA JURÍDICA MERECE NOVA SIMULAÇÃO
Muitas decisões patrimoniais foram historicamente construídas a partir de comparação entre tributação da pessoa física e da pessoa jurídica.
Essa análise precisará ser refeita.
Não apenas pelas regras de IBS e CBS, mas também por mudanças recentes na tributação de renda, distribuição de resultados e estruturas patrimoniais.
Mover um imóvel de uma pessoa física para uma holding apenas para buscar suposta economia pode produzir:
custos de transferência;
efeitos de ganho de capital;
ITBI, conforme o caso;
tributação futura;
custos societários;
e impactos sucessórios.
Planejamento patrimonial não pode ser feito apenas com uma coluna de imposto.
A REFORMA MUDA A LÓGICA DO INVESTIMENTO
Uma das principais mudanças culturais que a nova tributação deverá produzir é esta:
tributo precisa ser calculado antes da decisão de investimento.
Antes de comprar o terreno.
Antes de construir.
Antes de transferir o imóvel para uma sociedade.
Antes de iniciar locação.
Antes de definir o preço de venda.
Quando a tributação entra somente depois que a decisão foi tomada, deixa de ser planejamento.
Vira consequência.
O QUE 2026 EXIGE
Empresas e investidores com patrimônio imobiliário relevante deveriam utilizar os próximos meses para realizar um inventário econômico e documental.
Quais imóveis estão na pessoa física?
Quais estão em pessoas jurídicas?
Qual o custo histórico?
Qual a documentação disponível?
Quais estão em construção?
Quais geram renda?
Quais serão vendidos?
Quais estruturas possuem finalidade sucessória?
Quais contratos atravessarão 2027?
Essa fotografia patrimonial é o ponto de partida.
Sem ela, qualquer estratégia será construída no escuro.
CONCLUSÃO
A Reforma Tributária não muda apenas a alíquota aplicável às operações imobiliárias.
Ela muda a própria matemática da operação.
Base de cálculo.
Créditos.
Redutores.
Fluxo de recebimento.
Transição.
Documentação.
Estrutura patrimonial.
Tudo passa a conversar.
E, para determinados imóveis, 31 de dezembro de 2026 será uma data econômica tão relevante quanto jurídica.
Quem possui, incorpora, vende ou explora imóveis economicamente não deveria esperar 2027 para descobrir como o novo sistema afetará seu patrimônio.
O Núcleo Tributário do EAA acompanha a implementação da Reforma Tributária e seus reflexos sobre operações imobiliárias, estruturas patrimoniais, investimentos e decisões empresariais.
Informação é poder. Mas a execução gera resultados.
