O STF CONCLUIU O TEMA 1.348 E DECIDIU QUE A IMUNIDADE DO ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL VALE TAMBÉM PARA EMPRESAS IMOBILIÁRIAS. A DECISÃO MUDA A CONTA DE QUEM ORGANIZA PATRIMÔNIO EM HOLDING, MAS TRAZ LIMITES CLAROS.
Por Gabriel Enebelo | Enebelo Advogados Associados
O ITBI na holding deixou de depender da atividade da empresa.
Durante anos, a pergunta “a holding é imobiliária?” decidiu se o imposto seria cobrado na integralização de imóveis.
Agora, o Supremo Tribunal Federal encerrou essa discussão.
No entanto, a decisão não é um cheque em branco. Por isso, vale entender o que mudou, o que continua igual e onde está o novo risco.
O QUE O STF DECIDIU NO TEMA 1.348
O julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral (RE nº 1.495.108) foi concluído na sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026.
Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. Para a maioria, a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada.
Ou seja, a atividade preponderante da empresa não importa, ainda que ela seja imobiliária.
Além disso, o ministro Alexandre de Moraes, que havia pedido vista, acompanhou integralmente o relator. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
O julgamento começou no plenário físico e terminou no plenário virtual, segundo a notícia oficial do STF.
A REGRA DA CONSTITUIÇÃO E A DISPUTA COM OS MUNICÍPIOS
O ponto de partida é o art. 156, § 2º, I, da Constituição.
Primeiro, o dispositivo afasta o ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Depois, ele também afasta o imposto nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Por fim, traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Na prática, muitos municípios liam essa ressalva como aplicável a todas as hipóteses, inclusive à integralização de capital.
Assim, a holding patrimonial que aluga ou vende os próprios imóveis era tratada como empresa imobiliária. Consequentemente, o ITBI era cobrado na entrada dos bens.
ITBI NA HOLDING: O QUE MUDA COM A NOVA LEITURA
Para o STF, a ressalva da atividade preponderante se aplica às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.
Ela não alcança a integralização de capital.
Em outras palavras, o ITBI na holding passa a ser analisado sem a pergunta sobre a atividade da empresa.
Por isso, a holding que recebe imóveis para alugar ou vender não perde, só por esse motivo, a imunidade na integralização.
Esse é o efeito mais direto da decisão. E ele interessa a famílias empresárias, grupos com patrimônio imobiliário e empresas que reorganizam ativos.
A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA DEIXOU DE SER CONDIÇÃO.
A TESE TEM UMA RESSALVA EXPRESSA
A tese fixada traz uma ressalva importante: a imunidade não vale se houver simulação ou fraude à lei.
Segundo a notícia oficial do STF, essa ressalva foi sugerida pelo ministro Cristiano Zanin.
Além disso, a notícia registra que a prática de qualquer artificialidade, simulação ou fraude invalida a imunidade.
Portanto, a decisão protege a integralização legítima. Ela não protege uma operação montada apenas no papel.
O LIMITE DO VALOR: O EXCEDENTE CONTINUA TRIBUTADO
O segundo limite já existia.
Em 2020, no Tema 796, o STF decidiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
No Tema 1.348, a notícia oficial reafirma esse ponto. Assim, a imunidade se restringe ao valor do capital integralizado.
Se o imóvel vale mais do que o capital correspondente, incide ITBI sobre a diferença.
Na prática, a conta começa no valor atribuído ao imóvel no ato societário.
O VALOR DO IMÓVEL PRECISA CONVERSAR COM O CAPITAL.
O QUE A DECISÃO NÃO DIZ
A decisão trata da integralização de capital. Ela não cria uma imunidade geral para toda transferência de imóvel envolvendo a holding.
Por exemplo, quando a holding compra um imóvel de terceiro, a operação segue a regra comum do ITBI.
Da mesma forma, quando a holding vende um imóvel, o comprador continua sujeito ao imposto, conforme a legislação municipal.
Além disso, nas operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, a ressalva da atividade preponderante continua prevista no texto constitucional.
Portanto, o ITBI na holding precisa ser analisado operação por operação. A imunidade da integralização não se estende automaticamente às etapas seguintes da estrutura.
POR QUE O ITBI NA HOLDING MERECE ATENÇÃO AGORA
O momento também importa.
Primeiro, muitas reorganizações patrimoniais ficaram em espera enquanto o tema estava em julgamento.
Depois, a definição do STF tende a orientar a postura dos municípios nos pedidos de reconhecimento de imunidade.
Por fim, a publicação do acórdão vai fixar a redação definitiva da tese, e eventuais embargos podem trazer novos contornos.
Assim, quem pretende integralizar imóveis ganha um cenário mais claro. No entanto, a clareza da tese não dispensa o cuidado com valor, documentação e propósito.
O QUE A DECISÃO NÃO RESOLVEU
Algumas perguntas continuam abertas.
Primeiro, a redação final da tese depende da publicação do acórdão.
Depois, não há, até agora, informação oficial sobre embargos de declaração ou sobre modulação de efeitos.
Além disso, a notícia do STF não trata da discussão entre valor declarado e valor de mercado na integralização.
Esse ponto pesa porque, no Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O mesmo julgamento impediu o município de arbitrar previamente um valor de referência.
Assim, a relação entre o valor de integralização, o valor de mercado e o excedente do Tema 796 continua sendo uma frente de análise caso a caso.
ITBI NA HOLDING E O PLANEJAMENTO PATRIMONIAL
Para quem organiza patrimônio em holding, a decisão muda uma conta importante.
Antes, a atividade imobiliária podia transformar a integralização em custo imediato.
Agora, esse custo deixa de existir na parte coberta pelo capital integralizado.
No entanto, a decisão desloca a atenção para outros pontos:
- o valor atribuído a cada imóvel;
- o capital social correspondente;
- a razão de negócio da reorganização;
- a documentação societária e contábil.
Ou seja, a discussão sai da atividade da empresa e entra na qualidade da estrutura.
SUBSTÂNCIA PASSA A SER O CENTRO DO ITBI NA HOLDING
A ressalva de simulação ou fraude não é detalhe.
Na prática, a holding precisa existir como estrutura com propósito: administrar patrimônio, organizar sucessão, separar riscos ou concentrar a gestão de ativos.
Por outro lado, uma operação sem lógica econômica além do imposto fica exposta à desconsideração pelo fisco municipal.
Por isso, a documentação deixa de ser formalidade. Ela passa a ser a prova de que a operação é o que diz ser.
ITBI NA HOLDING: QUEM DEVE REVISAR A SITUAÇÃO
A decisão interessa especialmente a quatro perfis.
1. Holdings já constituídas: empresas que pagaram ITBI na integralização com base apenas na atividade imobiliária.
2. Reorganizações em curso: grupos que adiaram a integralização à espera do julgamento.
3. Famílias empresárias: estruturas de sucessão que dependem da transferência de imóveis para a holding.
4. Empresas com patrimônio imobiliário relevante: grupos que concentram imóveis operacionais ou de renda em uma sociedade própria.
Em todos os casos, a análise precisa considerar a legislação do município, a data da operação e eventuais discussões já em curso.
COBRANÇAS RECENTES MERECEM ANÁLISE
Empresas que recolheram ITBI na integralização com fundamento apenas na atividade imobiliária têm um ponto que merece análise.
Primeiro, é preciso separar o que foi cobrado sobre o valor do capital integralizado e o que foi cobrado sobre eventual excedente.
Depois, é preciso verificar prazos, a legislação municipal e a existência de processo administrativo ou judicial.
Além disso, como a redação final da tese e eventuais embargos ainda dependem do acórdão, a avaliação deve acompanhar os próximos passos do tema.
CHECKLIST DO ITBI NA HOLDING ANTES DE INTEGRALIZAR
Antes de levar imóveis ao capital de uma holding, vale revisar:
Valor: qual valor será atribuído a cada imóvel e como ele se relaciona com o valor de mercado;
Capital: se o capital social corresponde ao valor integralizado ou se haverá excedente;
Propósito: qual é a razão de negócio da reorganização, além do imposto;
Documentação: contrato social, laudos, registros contábeis e atos de registro;
Município: como a prefeitura trata a imunidade e qual procedimento exige para reconhecê-la.
PERGUNTAS QUE O CONSELHO E O CFO DEVEM FAZER
Algumas perguntas ajudam a transformar a decisão em gestão:
- a estrutura resistiria a uma análise de substância?
- o valor de integralização está documentado e coerente?
- há ITBI recolhido que precisa ser revisto?
- a reorganização foi pensada para o patrimônio ou só para o imposto?
Em outras palavras, a decisão do STF responde a uma pergunta jurídica. A empresa continua precisando responder às perguntas de gestão.
CONCLUSÃO
O Tema 1.348 tirou a atividade imobiliária da conta do ITBI na integralização de capital.
Com isso, o ITBI na holding passa a depender menos do perfil da empresa e mais da qualidade da operação.
Ao mesmo tempo, dois limites ficam claros: simulação ou fraude afastam a imunidade, e o valor que excede o capital integralizado continua tributado.
Portanto, a decisão não elimina o planejamento. Ela muda o foco do planejamento.
Para entender o histórico do tema antes do julgamento, vale ler também o artigo do EAA News sobre o início do julgamento do Tema 1.348.
O Núcleo Tributário e Societário do EAA acompanha a publicação do acórdão e os próximos desdobramentos do Tema 1.348.
Informação é poder. Mas a execução gera resultados.
