A assinatura do contrato de locação do complexo Esther Towers pelo Itaú chamou atenção pela dimensão econômica da operação. O banco ocupará integralmente as duas torres do empreendimento, localizado na região da Chucri Zaidan, em São Paulo, em um contrato com prazo inicial de 10 anos, prorrogável por mais 5. A operação representa uma receita estimada de aproximadamente R$ 1,17 bilhão para a locadora durante os primeiros dez anos, considerando os valores atuais, com correção anual pelo IPCA.
Os números, por si só, são expressivos. Mas, sob a perspectiva jurídica e empresarial, o aspecto mais relevante reside em outro ponto: como estruturar uma relação contratual que permanecerá economicamente relevante durante uma década e potencialmente por 15 anos, em um ambiente no qual as necessidades do negócio, as condições de mercado e os próprios pressupostos existentes no momento da assinatura podem se alterar?
É nesse contexto que contratos empresariais de longo prazo deixam de ser instrumentos meramente documentais e passam a exercer uma função estratégica na organização do negócio.
Quanto maior o prazo, maior a exposição da negociação
Um contrato de curto prazo consegue, em alguma medida, ser construído sobre premissas mais próximas da realidade existente no momento da contratação. Em uma relação que se estende por dez ou quinze anos, essa lógica muda.
Não se trata apenas de estabelecer preço, prazo e obrigações. É necessário definir como a relação contratual deverá funcionar quando determinadas circunstâncias se modificarem.
No caso divulgado, a própria razão empresarial para a ocupação do empreendimento está relacionada às necessidades futuras de infraestrutura e à evolução do modelo de trabalho do banco. A operação contempla aproximadamente 91,4 mil m² de área locável e cerca de 9.600 posições de trabalho, e o Itaú informou que a escolha considerou critérios operacionais, de infraestrutura e de atendimento às necessidades futuras.
Esse elemento é importante porque evidencia uma característica própria dos contratos empresariais de longo prazo: o contrato precisa ser capaz de conviver com a evolução do negócio que ele pretende suportar.
Em operações de longo prazo, o contrato precisa antecipar como a relação será conduzida diante das mudanças do negócio.
Em operações de grande porte, a negociação contratual vai além quando as partes chegam a um valor.
O preço é consequência de uma equação muito mais ampla, que envolve prazo, compromissos assumidos, investimentos, nível de flexibilidade, garantias, responsabilidades e riscos atribuídos a cada parte.
Por isso, a elaboração de um contrato empresarial relevante começa antes da redação das cláusulas.
É necessário compreender a operação.
Qual é o objetivo econômico de cada parte contratante? Quais compromissos precisam ser assumidos para que esse objetivo seja alcançado? Quais riscos estão sob o controle de cada contratante? Quais eventos podem comprometer a execução? O que precisa permanecer rígido e onde é necessária flexibilidade?
Essa compreensão é especialmente importante porque uma cláusula aparentemente acessória pode produzir efeitos econômicos muito superiores ao seu conteúdo isolado, dependendo do prazo e da dimensão da operação.
Alocação de riscos: uma das principais funções da negociação contratual
O Código Civil estabelece que os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos e permite que as partes estabeleçam parâmetros objetivos para interpretação, revisão ou resolução das cláusulas. A legislação também determina que a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e que a revisão contratual ocorre de maneira excepcional e limitada.
Essa previsão reforça uma premissa importante para contratos empresariais de longo prazo e alta complexidade: risco não alocado não deixa de existir; ele apenas permanece sujeito a maior incerteza quanto a quem deverá suportá-lo e em quais condições.
Por isso, uma negociação contratual eficiente não busca simplesmente transferir todos os riscos para a outra parte. Busca identificar os riscos relevantes, compreender quem possui melhores condições para administrá-los e estabelecer contratualmente suas consequências.
Essa é uma diferença importante entre “redigir um contrato” e estruturar juridicamente uma operação.
Reajuste não é sinônimo de equilíbrio econômico
A divulgação da operação informa que o contrato terá correção anual pelo IPCA e estará sujeito a revisionais conforme a evolução dos preços de mercado.
Isso também demonstra uma distinção que merece atenção em contratos de longa duração: mecanismos de reajuste e mecanismos de revisão cumprem funções diferentes.
O reajuste busca preservar o valor econômico da prestação segundo um critério previamente estabelecido. Já a revisão pode envolver uma reavaliação da própria relação diante de determinadas circunstâncias e parâmetros contratualmente previstos ou admitidos pelo ordenamento jurídico.
Na locação não residencial, a própria Lei nº 8.245/1991 prevê regras específicas sobre reajuste e revisão do aluguel. O art. 18 permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor ou modifiquem a cláusula de reajuste, enquanto o art. 19 prevê a possibilidade de revisão judicial para ajustamento ao preço de mercado após três anos de vigência, quando não houver acordo.
Em determinadas modalidades de locação não residencial, a legislação também reconhece espaço relevante para a autonomia contratual. O art. 54-A da Lei do Inquilinato, por exemplo, estabelece que, em determinadas locações nas quais o imóvel é previamente adquirido, construído ou substancialmente reformado para posterior locação por prazo determinado, prevalecem as condições livremente pactuadas, inclusive admitindo-se a renúncia ao direito de revisão do aluguel durante a vigência do contrato.
Por isso, a análise de um contrato de longo prazo não deve se limitar à pergunta sobre qual índice será utilizado para reajustar o preço. É necessário compreender qual foi a lógica econômica negociada pelas partes e quais mecanismos existirão para preservar essa lógica ao longo da relação.
A saída também precisa ser negociada
Outro aspecto frequentemente subestimado em relações de longo prazo é o término da relação contratual.
Quando uma operação envolve compromisso financeiro elevado, a hipótese de encerramento antecipado não pode ser tratada apenas como uma cláusula padrão ao final do documento.
É necessário compreender, de acordo com a operação, quem poderá encerrar a relação, em quais hipóteses, mediante quais procedimentos e com quais consequências econômicas.
Isso envolve uma análise conjunta de prazo, multas, investimentos realizados, garantias, obrigações pendentes e efeitos da desocupação ou do encerramento da relação.
Na Lei do Inquilinato, por exemplo, há disciplina específica para a devolução antecipada do imóvel pelo locatário e, em determinadas hipóteses de locação não residencial, regras próprias para contratos de longo prazo e para determinadas estruturas de contratação.
Em uma negociação empresarial de grande porte, porém, a questão não deve ser tratada de maneira isolada. As hipóteses de extinção contratual precisam ser avaliadas dentro da equação econômica integral do negócio.
O contrato como instrumento de previsibilidade
A operação envolvendo Itaú e Esther Towers é um exemplo concreto da dimensão que uma relação contratual pode alcançar: prazo extenso, elevado valor econômico, ativo imobiliário de grande porte e uma relação que deverá acompanhar necessidades empresariais ao longo dos anos.
Não é possível, a partir das informações públicas disponíveis, conhecer todas as condições negociadas no contrato. Mas o caso permite observar uma premissa que se aplica a diferentes operações empresariais de longo prazo: quanto maior a dimensão econômica e temporal de uma relação, maior a importância de estruturar juridicamente os riscos que estarão presentes durante sua execução.
O contrato não elimina a incerteza do futuro. O que ele pode fazer é estabelecer, antes que o problema aconteça, quais serão os parâmetros para enfrentá-lo.
Essa é uma das principais funções de um contrato empresarial bem estruturado: transformar uma relação econômica complexa em uma estrutura jurídica com regras claras, responsabilidades definidas e mecanismos de adaptação compatíveis com o negócio.
No EAA | Enebelo Advogados Associados, atuamos na estruturação, negociação e revisão de contratos empresariais de maior complexidade, partindo da compreensão da operação, voltados para a estruturação de mecanismos de proteção e alocação de riscos, com foco em previsibilidade, segurança jurídica e preservação dos interesses envolvidos.
Por: Érica Antunes OAB|PR 72.134
